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职场房贷族:即日起房贷迎巨变!!仅一次机会!影响你的月供!
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2020-03-09    作者:景德镇小马哥    来源:景德镇招聘网 676
3月1日起 房贷有重要调整房贷利率会重新定价!你的选择将影响后期月供!

具体是怎么一回事呢?一起来看看!↓↓↓

房贷利率“换锚”

按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

具体是什么意思?

简而言之央行给房贷族出了一道选择题固定利率 &“LPR+加点”浮动利率选哪一个?
01
选择固定利率
选择固定利率后,你的房贷就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。
02
选择“LPR+加点”浮动利率
LPR是贷款市场报价利率,是央行2019年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。
加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。
也就是说,选择“LPR+加点”浮动利率,你以后的房贷利率会随着LPR变化,会影响月供多少。需要强调的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。
哪些人受影响?
一般来说,只要有个人住房贷款的都受影响,但有几种情况除外:
① 公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分;② 固定利率贷款;③ 2020年底前到期的个人住房贷款;
也就是说,如果符合这三种情况之一,就不受此次转换的影响。
谁需要转换?
如果你的房贷同时符合以下三点,需要转换:
1、在2020年1月1日前发放,或者已经签订借款合同还未发放;2、参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”);3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整)。
 注意:  不包括公积金个人住房贷款
不动=不换?
或被批量转为新定价基准
根据当前各家银行的公告来看,目前各家银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作,主要采取一对一和批量转换两种方式。■ 大多数银行在前期均采取一对一转换方式:即银行通知到客户,或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜。■ 个别银行则直接采取批量转换的方式:直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。
比如,招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换,仍维持原合同安排招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。
值得注意的是,还有部分银行则设置了时间点,在某一时间点过后,将采取批量转换方式。
其中,兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,该行将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。同样,中信银行也表示,将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。
怎么选比较划算?
固定利率 &“LPR+加点”浮动利率选哪个比较划算?↓↓↓由于加点是固定不变的,所以就要看你个人对LPR趋势变化的判断了。
■ 如果你认为LPR以后会降低,那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算,因为利息会变少;
■ 如果你认为LPR会上涨,那么选择固定利率更划算。
建设银行表示,转为LPR,房贷利率市场化程度更高,在未来每个利率调整日,随市场利率水平变化而调整,如LPR降低,可以享受到降息带来的优惠;转为固定利率,利率水平将保持不变。
专家怎么建议?
诸葛找房副总裁苑承建表示:固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。
而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。
“就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。从央行公布的LPR走势来看,5年期以上LPR从4.85%降低到了2月20日的4.75%。
那到底转成什么比较合算呢?这个不好说。如果认为以后LPR会降,那转换成以LPR为基准加点形式可能更有利。
具体怎么转?
举个例子,小张的房贷是20年期,现在利率水平是基准利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。
① 如果选择固定利率,以后房贷利率都按照4.41%执行。② 如果选择“LPR+加点”浮动利率,那么先计算加点数值,4.41%(小张现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加点-0.39%确定后固定不变。
小张的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日,利率水平会随LPR的变化而调整,如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%,那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%,利息支出会变少。
假设最近LPR在下降,那如果转换后LPR又下降了,100万的贷款能少还多少利息呢?
转换成LPR后,假设LPR再下降20个基点也就是0.2个百分点,您的贷款还剩10年,剩余本金大概是61万多,按等额本息方式还款,那您每个月就会少还约60块钱,1年有700多块钱。LPR可以在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行官网查询。
房贷利率是否每月调整?
不会。根据央行公告转换为LPR的,重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次),因此不会每月调整。
如何办理转换?
 办理时间 央行要求,转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

 办理途径 目前,建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行等发布公告称,于3月1日起启动转换工作,借款人可以通过手机银行、网上银行办理。

值得注意的是,多家银行称,疫情期间暂不支持线下办理。后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下受理渠道。
不同银行办理安排情况
01
工商银行
 切换时间: 2020年3月1日-2020年8月31日 办理渠道:客户可通过工行手机银行、智能柜员机、贷款服务行等多种渠道办理。 注意:就线下办理而言,可以在疫情结束后就近选择任意一家工行贷款服务行预约后办理,无需到原贷款经办行。
02
农业银行
 通知方式: 以短信等方式通知 办理渠道: 客户通过掌上银行自助操作办理。后续会增加网上银行、网点超级柜台自助办理和网点柜面人工办理渠道。
03
中国银行
 办理渠道: 自3月1日7时起,可通过我行手机银行、网上银行申请办理;视疫情防控情况,再行开放线下受理渠道。
04
建设银行
 办理渠道: 主要手机银行、网上银行办理。后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道,支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)、柜台、个贷中心办理业务,具体开通时间将另行通知。
05
交通银行
 切换时间: 2020年3月1日正式启动 切换渠道: 满足人行公告要求的个人贷款,其中剩余期限在1年以上的,客户可登录手机银行贷款栏目自助转换。
06
中国邮政储蓄银行

 切换渠道: 网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构,客户自行查询存量贷款业务明细,并就需转换定价基准的业务与我行协商具体转换条款。

07
招商银行
 切换时间: 4月上旬统一切换 通知方式: 通过招商银行App、招贷App、短信、电子邮件等方式中的一种或多种向您发出此次浮动利率贷款定价基准转换的通知。 切换渠道: 统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。 注意: 若不想做转换、仍维持原合同安排,请在2020年8月31日前联系招行各分支机构贷后服务中心申请处理。
08
民生银行
 切换时间: 2020年3月1日起至2020年8月31日 切换渠道: 除营业网点柜台办理外,还可提供远程面签、手机银行线上签约等调整方式,其中手机银行线上签约服务开通时间将另行公告。
09
光大银行
 切换时间: 2020年7月21日批量转换 通知方式: 通过门户网站、营业网点、手机银行、个人网银等方式发布此公告 切换渠道: 公告期内无意见,将于2020年7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。 注意: 如不同意转换,需在我行规定的时间起至2020年8月31日前登录中国光大银行网上银行(专业版)或中国光大银行手机银行APP(专业版)签订《人民币个人存量浮动利率住房贷款定价基准转换意见确认书》进行登记。
10
兴业银行
 切换时间: 截止2020年7月31日尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。 切换渠道: 通过营业网点、手机银行、网上银行等渠道进行贷款定价基准利率转换补充协议签订确认。
其中,手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作,营业网点将结合新冠肺炎疫情控制情况。
11
华夏银行
 通知方式: 客户经理主动联系、协商转换条款内容,签订相关补充协议文本。
12
中信银行
 切换办法: ① 线上办理时间截至2020年7月21日,线下办理时间截至2020年8月31日① 2020年7月21日,对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。如有异议,可通过“线下办理”方式与另行进行协商。
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